Mungkinkah Membangun Apartemen Murah di Tengah Kota?
Panangian Simanungkalit
PREDIKSI Pusat Studi Properti Indonesia (PSPI) tahun 2002 tentang kemungkinan terjadinya decoupling (pemisahan) antara fenomena ekonomi dan politik benar-benar menjadi kenyataan. Peristiwa politik kini tidak lagi berdampak buruk terhadap bisnis properti. Sebelum dan sesudah pemilu presiden putaran pertama, beberapa pengembang sibuk meluncurkan proyek-proyek propertinya sehingga sektor properti makin mengukuhkan diri sebagai sektor unggulan dalam pemulihan ekonomi dari keterpurukan.
Para pemain bisnis properti sekarang, terutama pascakrisis, tidak lagi memandang peristiwa politik sebagai "hantu" yang menakutkan. Bahkan sebaliknya, mereka kini seakan- akan mengejar-ngejar hantu politik untuk menginvestasikan dananya. Mereka mencari momentum di sela-sela peristiwa politik besar untuk meluncurkan proyek-proyek barunya.
Hal itu sangat kontras jika dibandingkan dengan kondisi di masa silam. Pada tahun 1986, misalnya, setahun sebelum pemilu, sektor properti terpuruk akibat kebijakan pemerintah mendevaluasi rupiah terhadap dollar AS. Demikian pula setahun sebelum pemilu 1992, sektor properti mati kutu diterpa kebijakan uang ketat (tight money policy) yang diterapkan pemerintah.
Hal itu makin mempertegas prediksi PSPI bahwa persepsi positif di kalangan pengembang dan konsumen yang terbangun sejak tahun 2002 telah menafikan kemungkinan munculnya dampak negatif peristiwa politik terhadap bisnis properti. Maklum, masyarakat kini menyambut pemilu secara lebih dewasa. Buktinya, selama masa kampanye pemilu legislatif, yang di masa lalu kerap diwarnai bentrokan di antara pendukung parpol, kini relatif lebih aman sehingga kecemasan kalangan bisnis pun jauh berkurang. Mereka tetap fokus pada bisnis yang digelutinya.
Memang, sekitar sebulan sebelum pelaksanaan pemilu presiden putaran pertama 5 Juni lalu, para investor properti agak menahan diri ketika Bank Sentral Amerika Serikat (The Fed) menaikkan suku bunganya dari 1 persen menjadi 1,25 persen, yang sempat menekan nilai tukar rupiah ke Rp 9.600 per dollar AS. Namun, begitu pemilu presiden putaran pertama usai dan hasil penghitungan suara sementara sesuai dengan prediksi banyak kalangan, para pengembang kembali mengeluarkan energi ekspansinya.
Para pengembang kini seakan-akan menutup mata terhadap kemungkinan munculnya dampak negatif pemilu terhadap sektor properti. Bahkan sebaliknya, mereka berlomba-lomba meluncurkan proyek-proyek barunya, seakan- akan takut kehilangan momentum dalam mengembangkan proyeknya. Bukan cuma tidak ingin kehilangan momentum, bahkan mereka mencuri momen pemilu untuk meluncurkan proyeknya. Tentu saja hal itu dilakukan dengan penuh perhitungan. Jika tidak yakin pemilu akan berjalan secara aman, mereka tidak akan berani membangun proyek besar dan mewah.
Tengok saja proyek-proyek properti yang belakangan ini diluncurkan, antara lain The Palazzo (Kemayoran, Jakarta Pusat), ITC Depok, Depok Town Square, Depok Trade Center, yang berlokasi di Depok; Apartemen Mega Bekasi (Bekasi); Setiabudi Residence (Kuningan, Jakarta Selatan), Sudirman Square (Jakarta Selatan), The Summit (Kelapa Gading, Jakarta Utara), dan Oakwood Premier (Mega Kuningan, Jakarta Selatan). Hingga Agustus nanti, proyek-proyek baru masih akan terus bermunculan.
Peluncuran proyek-proyek baru itu menunjukkan para pengembang ingin memanfaatkan momentum di sela-sela peristiwa politik yang besar mengingat pada September akan dilakukan pemilu presiden putaran kedua dan Oktober memasuki bulan puasa, November hari raya Idul Fitri, serta Desember Natal dan Tahun Baru. Artinya, para pengembang paham betul bahwa tiga bulan menjelang akhir tahun akan menjadi masa jeda dalam peluncuran proyek- proyek baru mengingat perhatian masyarakat akan lebih tercurah untuk menyambut hari-hari besar keagamaan. Pada saat seperti itu, para pemilik duit akan memilih ganti kendaraan ketimbang membeli properti atau membeli baju baru dan memberi THR kepada karyawan.
Didominasi apartemen
Hal yang menarik, perkembangan bisnis properti sepanjang tahun 2004 lebih banyak didominasi peluncuran proyek-proyek apartemen dan town house meskipun di beberapa kawasan masih ada yang meluncurkan trade center, seperti di Depok, Bandung, dan Yogyakarta. Apartemen yang di-launching sejak tahun 1999 hingga Juli 2004 atau selama kurun waktu 5 tahun tidak kurang dari 35.000 unit. Bandingkan dengan pasokan apartemen sebelum krisis ekonomi, mulai tahun 1976-2001-selama 23 tahun-yang "hanya" 25.000 unit.
Banyak kalangan yang mempertanyakan, kepada siapa apartemen itu dijual? Dengan kata lain, apakah seluruh unit apartemen tersebut akan habis terjual? Sebab, sebagian besar pembelinya bukanlah mereka yang ingin segera tinggal di apartemen.
Meski kebiasaan tinggal di apartemen mulai tumbuh, pasokan 35.000 apartemen baru hingga tahun 2005 tetap merisaukan sebagian kalangan berkenaan dengan kemungkinan terjadinya kelebihan pasokan unit apartemen. Bagi PSPI, yang lebih penting sebenarnya bukan soal oversupply atau tidak, tetapi bagaimana pendanaan pembangunan apartemen itu. Dalam hal ini, berbeda dengan pembiayaan pembangunan apartemen sebelum krisis yang 90 persen mengandalkan dana bank, pembangunan apartemen pascakrisis lebih mengandalkan dana sendiri.
Bagi investor, membeli apartemen merupakan salah satu bentuk alternatif investasi yang menjanjikan gain lumayan di tengah kecenderungan menurunnya suku bunga perbankan. Investor mengalihkan portofolio investasinya dari deposito di bank ke apartemen. Selain itu, dengan membeli apartemen, si pemilik juga mempunyai alternatif hunian jika sewaktu-waktu Jakarta disergap banjir lagi atau kalau kawasan permukimannya menjadi tidak aman.
Banjir pasokan apartemen belakangan ini merupakan gejala yang menarik. Selain sebagai upaya menangkap peluang bisnis, pembangunan apartemen secara massal juga bisa dipandang sebagai upaya para pengembang "memvertikalkan" Jakarta. Para pengembang tampaknya belajar dari kota-kota dunia, seperti London, New York, Tokyo, Paris, Hongkong, dan Singapura. Mereka berusaha menjadikan Jakarta sebagai sebuah kosmopolitan yang tak kalah dengan luar negeri. Karena lahan di pusat kota sudah sangat terbatas, alternatif pembangunan yang ditempuh adalah membangun gedung-gedung pencakar langit.
Hal ini jelas sangat berbeda dengan di luar negeri. Sebab, di negara-negara lain, inisiatif membangun gedung-gedung jangkung justru datang dari pemerintah, yaitu sebagai upaya untuk mewujudkan kehidupan kota yang aman, nyaman, dan efisien. Sebaliknya, di Jakarta, peran pemerintah daerah untuk memvertikalkan kotanya hampir tidak ada. Upaya pemerintah dalam penataan bangunan hanya sebatas membangun rumah-rumah susun untuk kalangan menengah bawah.
Para pengembanglah yang mempunyai inisiatif membangun apartemen sebanyak 25.000 sebelum masa krisis dan 25.000 unit lagi pascakrisis. Padahal, jika kita melihat tingkat hunian apartemen yang sudah terbangun, sekitar 50 persen masih kosong-meski sudah terjual. Dengan tambahan 25.000 apartemen baru, kekhawatiran akan kosongnya apartemen bukan hal berlebihan.
Sasaran pasar apartemen yang dibangun pada umumnya adalah untuk kelas menengah atas berbeda dengan di Singapura yang pada mulanya membangun apartemen untuk kelas menengah bawah. Kaum berduit ini pada awalnya membeli apartemen untuk investasi, bukan untuk dihuni sendiri, karena mereka sudah memiliki rumah (landed houses) di tempat lain. Karena itu, unit apartemen yang ada lebih banyak disewakan, terutama kepada para ekspatriat, yang memang sudah terbiasa tinggal di apartemen.
Baru belakangan ini mulai tumbuh kebiasaan tinggal di apartemen, terutama setelah banjir besar melanda Jakarta tahun 2000, yang ikut meredam perumahan mewah, seperti Kelapa Gading dan Pluit. Para penghuni apartemen lainnya adalah kalangan artis dan kaum profesional muda, yang enggan menghuni rumah di pinggiran Jakarta karena problem kemacetan lalu lintas yang kian akut.
Kini, yang menjadi persoalan, apakah semua apartemen tersebut akan terjual habis. Jika memang laku dan sudah diserahterimakan kepada pembelinya, akankah seluruh apartemen untuk kalangan menengah atas itu dihuni? Banyak kalangan yang skeptis akan hal itu. Sebab, sebagian besar penduduk di pinggiran Jakarta pada umumnya belum mampu membeli apartemen yang harganya di atas Rp 250 jutaan per unit. Daya beli mereka baru pada kisaran harga Rp 100-200 jutaan.
Potensial
Potensi pasar di segmen harga ini sebenarnya jauh lebih besar ketimbang jumlah apartemen baru yang dibangun pengembang pascakrisis (sekitar 35.000 unit). Riset PSPI menunjukkan, kebutuhan rumah baru di DKI Jaya sebesar 71.650 unit per tahun. Pasar potensial untuk rumah atau apartemen yang harganya maksimal Rp 200 jutaan per unit sekitar 60 persen atau 43.000 unit. Dari jumlah itu, hampir 70 persen atau 30.000 masih tinggal di landed house. Sedangkan 30 persen lagi atau 13.000 potensial untuk tinggal di apartemen.
Jika diasumsikan dari jumlah 13.000 itu 80 persen merupakan masyarakat kelas menengah dan menengah-bawah, maka potensi permintaan apartemen berharga miring tidak kurang dari 10.000 unit per tahun. Atau, dengan perkataan lain, dalam lima tahun ke depan pasar apartemen murah di Jakarta tidak kurang dari 50.000 unit. Itu baru untuk penduduk Jakarta. Jika ditambah dengan penduduk kalangan menengah di pinggiran Jakarta (Depok, Bekasi, dan Tangerang), potensi pasar apartemen yang harganya maksimal Rp 200 jutaan ini menjadi jauh lebih besar lagi.
Angka potensi permintaan ini tidak akan berkurang sebelum pasokan apartemen murah itu muncul. Bahkan sebaliknya, akan terus bertambah yang disebabkan oleh dua hal. Pertama, pertumbuhan penduduk Kota Jakarta kini mendekati titik nadir, bahkan di beberapa kawasan pertumbuhan penduduknya mulai minus. Hal ini terjadi karena para penghuni rumah di kawasan elite, seperti di Menteng dan Kebayoran Baru, kebanyakan adalah orang-orang kaya lama (yang usianya sudah tua), dengan penghuni rata-rata berjumlah 8 orang. Rumah di kawasan itu kini beralih kepada orang kaya baru yang usianya lebih muda dengan penghuni rata-rata 4-5 orang.
Kedua, ekspansi pembangunan kawasan komersial (mal, kafe, hotel, ruko, rukan, dan restoran) di Jakarta dalam 10 tahun terakhir telah mendorong terjadinya perubahan peruntukan lahan yang semula untuk permukiman menjadi untuk kawasan komersial. Dengan demikian, dari tahun ke tahun kawasan komersial di Jakarta makin bertambah luas dan semakin menggeser penduduk kota ke pinggiran Jakarta. Pada saat bersamaan, pembangunan kawasan komersial ini membutuhkan pekerja-pekerja dari kalangan terdidik, yang justru sebagian besar bertempat tinggal di pinggiran Jakarta. Kesimpulannya, dari tahun ke tahun penduduk Jakarta akan terusir makin ke pinggir. "Tergusurnya" penduduk Jakarta ke pinggiran itu hanya bisa ditangkal jika ada pembangunan apartemen dengan harga yang terjangkau.
Apartemen murah
Bagaimana dengan kondisi Jakarta? Dapatkah Pemerintah Provinsi DKI Jakarta berperan menciptakan kondisi yang kondusif sehingga pengembang swasta tertarik membangun apartemen murah? Jika melihat harga tanah di DKI Jaya sudah sangat tinggi, rata-rata di atas Rp 2,5 juta per m2, hal itu tampaknya mustahil. Namun, jika ada kemauan politik yang kuat, kemungkinannya masih sangat terbuka.
Hal pertama yang perlu dilakukan adalah pemerintah perlu mengadakan bank tanah (land banking) di lokasi yang layak untuk dibangun apartemen murah, seperti di sekitar Manggarai, sekitar Tanah Abang, sepanjang koridor Dr Satrio-Casablanca, bahkan di belakang gedung-gedung jangkung sekitar jalur Thamrin-Sudirman. Banyak sekali kawasan padat penduduk dan kumuh yang terisolasi di balik gedung-gedung pencakar langit di kawasan Segitiga Emas Jakarta, yang harga tanahnya masih Rp 1-1,5 juta per m2. Hal serupa terdapat di sekitar inner ring road yang membentang mulai dari Jalan Di Panjaitan di kawasan timur hingga ke Kebun Jeruk di kawasan barat Jakarta. Jika lahan itu bisa dikonsolidasikan dan isolasinya didobrak dengan membuka akses baru ke jalan-jalan umum yang terdekat di sekitar kawasan tersebut akan terkumpul lahan yang harganya sekitar Rp 1,5 juta per m2. Lahan-lahan seperti ini layak didayagunakan (utilized) lewat pembangunan apartemen murah.
Kedua, jika sudah mendapat area yang layak secara investasi untuk membangun apartemen murah, baik dilihat dari luas lahan maupun harganya, pemerintah tinggal membangun akses ke kawasan itu.
Simulasi yang dilakukan Panangian Simanungkalit & Associates menunjukkan, di Jakarta masih memungkinkan dibangun apartemen tipe 29 dengan harga jual Rp 101,5 juta, tipe 36 seharga Rp 126 juta, dan tipe 39 seharga Rp 157,5 juta. Perhitungan itu didasarkan pada asumsi harga tanah Rp 1,5 juta per m2, dengan luas lahan 1 hektar. Investasi di tanah berjumlah Rp 15 miliar.
Dengan KLB sebesar empat kali akan didapat area yang bisa dibangun seluas 40.000 m2, sehingga terdapat area yang bisa dijual (saleable area = 85 persen) seluas 34.000 m2. Biaya pembangunan apartemen murah itu katakanlah Rp 1,5 juta per m2 -angka ini masih bisa ditekan lebih rendah lagi, misalnya dengan memangkas biaya perizinan habis-habisan-maka investasi yang dibenamkan dalam bangunan mencapai Rp 60 miliar (40.000 m2 x Rp 1,5 juta). Dengan menetapkan harga jual rata-rata Rp 3,5 juta per m2, akhirnya akan ketemu harga-harga apartemen yang murah meriah itu. Bila investasi bangunan ditambah dengan investasi tanah dijumlahkan, akan mencapai Rp 75 miliar. Artinya, masih terdapat marjin keuntungan senilai Rp 44 miliar.
Dengan harga yang miring itu, tentu saja marjin keuntungan yang dipetik pengembang juga tidak sedahsyat jika membangun apartemen premium. Sebab, return on investment-nya hanya sekitar 30 per tahun. Namun, angka ini jauh lebih tinggi jika dibandingkan dengan tingkat suku bunga pinjaman (kredit) bank yang sekitar 17 persen per tahun.
Hal yang menarik dari proyek pembangunan apartemen murah ini adalah risikonya sangat kecil. Mengapa demikian. Pertama, jumlah calon konsumen apartemen berharga miring itu masih sangat banyak sehingga jika ditawarkan secara inden (menjual gambar) pun pasti diserbu calon pembeli. Contohnya, calon pembeli Toyota Avanza rela inden hingga beberapa bulan kemudian karena harganya jauh lebih murah ketimbang Toyota Kijang. Ini berarti risiko dan biaya pemasaran hampir tidak ada.
Kedua, karena proyek ini merupakan program pemerintah, pembiayaannya relatif mudah, baik bersumber dari perbankan maupun dari para calon konsumen. Sebab, tingkat kepercayaan bank dan konsumen sangat tinggi sehingga biaya dana (cost of fund) bisa ditekan seminimal mungkin.
Ketiga, pembangunan 50.000 unit apartemen murah ini dalam lima tahun ke depan akan menghindarkan bisnis properti dari kelesuan- jika kelebihan pasokan benar-benar terjadi di apartemen premium; menciptakan tidak kurang dari 250.000 lapangan kerja baru. Atau, dengan kata lain bisa menyumbang pertumbuhan ekonomi sebesar 0,75 persen.
Jelas, dengan perhitungan di atas kertas seperti itu, masih terbuka peluang untuk membangun apartemen yang harganya terjangkau oleh kalangan menengah-bawah, untuk melengkapi apartemen premium yang diperuntukkan bagi kaum berduit. Persoalannya, terletak pada kemauan politik pemerintah, transparansi perencanaan, dan meredam keinginan mengambil keuntungan yang berlebihan dari proyek apartemen murah itu.
Panangian Simanungkalit, Direktur Eksekutif Pusat Studi Properti Indonesia
